Real Estate - 买房 - 我的经历，从BUYER 到SELLER

[QIANSHUIBA]

希望给大家一个完整的故事，所以从头讲起。

我的房子是2000年九月买的，416K。买的时候其实BAYAREA的房市也很HOT的，不过股市已
经跌了不少了，房市已经有点SOFT的趋势了。
我的这个房子，不是好学区，不是新房子，更重要的是里面的CONDITION很不好，地毯非
常脏，门，窗都是40年的ORIGINAL的。
房子里面堆满了东西。所以我们还从ASKING PRICE 里讲下来$4000， 在当时的情况下也
算不容易了。

当时我们都还只工作了四个月，还是F1，所以只有一两个LOAN AGENT 替我们做LOAN。另
外我们只有3W， 7%，少于10%，如果这房子的
CONDITION稍微好一点，我想就不可能让我们买到了。事实证明，这个房子FOUNDATION很
好，GOOD PLUMBING，good roof and insulation,
总之，那些看不见的，但很重要的都还不错，所以也算拣了一个小便宜。

从我们买房子之后，房市还又稍微长了一些，一直到了2001年春，开始有些CORRECTION。
我们的房子呢，从那时到2004年初，始终在4
43w-46w之间徘徊，邻居条件好的，看着干净整洁的卖的快一些，在2003年底，有一家条
件不好的，卖465K卖不出去，降到455K，过了很长
一段时间，终于卖出去了。从那之后，房价就开始疯长。

发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 2
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Wed Mar 23 20:54:16 2005) WWW-POST

上次说道2004年初，邻居一家卖了455K。之后湾区的房价就开始狂涨了。我们的邻居，另
外一家，比455K小200sq.ft的，少一个BEDROOM
的，在两个月以后499K上市，很快>500K卖掉了。然后就有>520K卖掉的，然后就>550K，
然后就>560K， >580K。到了2004年六七月间，已
经卖到了UPPER 580K。可以半年之间涨了20%。

到了七八月间，邻居有一家地比较大的，LISTING 600K，可是没有卖掉，过了一两个月，
降了10K卖掉了。我们大概也就是在这个时候决定
要卖我们的房子。

发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 3
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Wed Mar 23 21:47:01 2005) WWW-POST

现在再回来说说我们的房子。

从买了以后，我们就不停的进行大大小小的PROJECT，换了地毯，换了DUAL-PANE窗户，换
了新门，铲掉了原来的POPCORN CEILING。

等到我们开始决定买房子以后，我们开始重新里外的油漆，加RECESSED LIGHTS，将原来
又老又暗的瓷砖换成LAMINATE FLOOR，
RE-FACING
硬木地板，在BATHROOM装新瓷砖地面和TOILET，还有一些大大小小的IMPROVEMENT，前前
后后，有些是自己做的，有些的
请人做的。

从钱上，我们至少花了2万，从时间上，可以说我们为了卖房子，从开始决定卖房子到最
后， 整整折腾了7-8个月。其实钱还是小事，关键是
这七八个月中家里不得消停，永远是乱七八糟，脏脏乱乱的。当然这是因为我们的房子原
来的CONDITION不好，如果CONDITION好的话，
应该不用这么麻烦。

我的经历，从BUYER 到SELLER 4
发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 4
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Thu Mar 24 14:55:58 2005) WWW-POST

我们的基本决定是卖了这个房子，买一个好学区的，要SFH，新旧都没有关系。一步到位
，准备以后的十年都不用换房子了。旧一点没有关
系，通过我们这个房子，我们知道老房子也可以住的很舒服的。这样一边买，一边卖，不
管以后房价是涨还是跌，我们都不会太吃亏。

如果先卖了，手上的DOWNPAYMENT会多一些，可以买到好一些的房子。可是同样的，在HOT
的MARKET里，如果先卖了，那么你不知道
你什么时候可以买到房子。有的人，我知道2002-2003年把房子卖了，现在还没有买到，
那就亏大了。至于是先买还是先卖，我们一直在摇摆
不定。不过事实证明，我们一旦SERIOUS起来，一般是可以在一两个月拿到一个DEAL的，
不过这是后话了。

2004年底的时候，我们手上大约有了10%，就开始一边收拾我们的房子，一边开始看房子
。



发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 5
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Thu Mar 24 15:54:15 2005) WWW-POST


一般来说，房市是在2-3月间才HOT的起来的，可是2005年初BAYAREA的MARKET已经非常的H
OT了。也不知道为什么，好象好多人都想我
们一样，刚过了年突然开始想买房子了。反正我的感觉是，房价从九月到12月稍微喘了一
口气，从一月初开始，又突然开始发力狂涨。

大概这就是人的本性，总会在东西上涨的时候才去抢购，而下跌，甚至不涨的时候却毫无
兴趣。其实我们想再买一个房子，或者换房子已经
不是一天两天了。只是不知为什么最后等到了房子已经涨的这么厉害了，才付出行动。而
且，这不是我一个人，我的很多朋友，和我一样
2000年开始工作的，也大多的到了2004年下半年好象才突然醒过来，开始看房子。

当然，所不同的是，这是我们第二次做BUYER，有GREENCARD的了，又做了几年HOMEOWNER
，已经比上次有经验多了，知道什么重要，
什么不重要。

发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 6
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Thu Mar 24 17:45:45 2005) WWW-POST


什么最重要呢，对我来说，唯一重要的就是好学区。除了好学区之外，其他都不重要。房
子不好，可以REMODEL可以重建。只要是好学区，
地就值钱。涨的快跌的慢。

以前，我也不理解在湾区，在好学区，那么差的房子也那么贵。

2005年初，和朋友聚会的时候，突然发现竟然有六个人都怀孕了。中国人嘛，那么有了小
孩，一定要好学区。有的地区，比如FREMONT
的FOREST PARK， 如果只是小学好，那么很多人小孩小学毕业就要卖房子，再买高中好
学校的房子。我的一个同事跟我说，她和她的朋友
1994年买的房子，一个买了新一些，但学区一般的，一个买了很旧很差的，但好学区的。
当年差不多价格，到了现在，两个房子涨的也差不
多。可是那个买了新房子的要卖她的房子，换到好学区。和她朋友相比，买卖的费用6%不
说，她每月比她朋友交的PROPERTY TAX 就多了三
百多。所以她告诉我，要买一定要一步到位，买那种从小学到高中都非常好的地方。所以
从实用，从MARKET，从投资考虑，我们也就决定
非好学区的不买，至少也得好到初中。

这种地方在湾区十分有限，而且都是中国人和老印疯抢的地方，自然也就价格不菲。


发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 8
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Fri Mar 25 16:32:17 2005) WWW-POST

我之所以花了些时间来写我买房子的经历，是因为从买房的经历中我长了不少EXPERIENCE
，这对我后面卖房子是大有帮助的。

我从买房子里学到了什么呢。

第一，房子的CONDITION要好，CONDITION不好要好好REMODEL，当然不要OVER-DONE。不过
一般来说你花在REMODEL上的钱是一定可以
赚回来的。

象我现在的房子，我其实已经做了很多了。可是还是不够。几个房间原来是地毯，有点旧
，地毯下面是硬木地板，刚掀开地毯的时候觉得地
板的CONDITION还不错，就懒了一下，没RE-FACING，省了几百块钱。后来好几个AGENT都
指出那上面有小划痕。回头看来，这几百块钱
不值得省。其实BEDROOM只要干净就好，BUYER常看的应该是KITCHEN，BATHROOM和地面。
至于你的饭厅和其他厅，关键要看布置。

但是，钱和精力要花在刀刃上。象我以前的那个OWNER，在卖房子之前，装了一个很好的F
RENCH DOOR，却不去好好刷一刷已经很旧的墙
壁。她还装了一个JACUZZI，应该也花了不少钱。要是我，还不如用这些钱去换地毯。到
我们准备卖房子的时候，我们也想过换一个
GRANTIE COUNTERTOP，再装BATHROOM的新CABINET，还有CROWN MOLDING， 后来问了几个
朋友，让他们从BUYER的角度来看看，
他们都觉得不用。我们最后也就没装了。


发信人: sevens (七七), 信区: Living
标 题: 我的经历，从BUYER 到SELLER 10
发信站: Unknown Space - 未名空间 (Fri Mar 25 19:41:17 2005) WWW-POST

第三，就是ASKING PRICE 只是吸引别人来看的。特别是HOT MARKET， ASKING PRICE &
FINAL PRICE 没什么必然的联系。ASKING
LOW is a common practice and is a good practice. If ask too high, you get low
publicity.

在我们买房子的时候，有一家在FERMONT MISSION SAN JOSE，好学区，18年新的房子。就
是因为CONDITION不好，要价又太高。在这么
HOT的MARKET里，最后竟然没有买出去。我们曾经给他写了个OFFER，杀了四万下来。他一
开始不同意，后来看看实在没有人干兴趣，过
了一个星期，又给我们打电话，问我们还要不要买。那时候我们已经拿到了现在这个房子
了，所以就没有成交。

现在终于可以回到我要卖的这个房子了。我们LIST多少合适呢？一开始，我们跟据我们买
房子的经验，知道从去年十一月到今年年初长了百
分之十左右。当然那是对好学区而言。我们的房子可能没那么多。一二月的时候，我们想
着如果可以买到65W，比去年最后一个房子多10%，
我们也就满意了。说句实话，很多人觉得SELLER 很GREEDY，其实我相信对很多SELLER来
说只要买的DECENT，他们都是可以接受的。象我
现在，如果真的也只收到几个<67W的OFFER，我也会从中挑一个买了。可是价格最终是市
场决定的。有人愿意出很好的OFFER，那道
SELLER要做慈善家吗？

回到LISTING PRICE的问题来，我们一开始想LIST 599K，吸引那些BUDGET<600K的人。毕
竟想到当年我们的房子那么不好卖，又不是好学
区。学区是没法改的。一般中国人和老印喜欢新的房子。我们的又是40年的老房子。归根
结底，心里总是有些没底。