Real Estate - 买房 - 买房的体会：4.无代理看房

[QIANSHUIBA]

我这里无代理的意思是在看房时候没有buyer agent，在这种场合下这个房子的list
agent （seller agent），将来会成为这个房子的dual agent。（有的公司说为了避嫌
seller agent要找了一个自己的上司当buyer agent，其实是一样的）

我们为何选择这种方式的原因主要是：

一．利益上的考虑：由于list agent成为dual agent，他们的commission从2.5%-3%倍
增为5%-6%。如果这个房子滞销，你就有机会和他们谈价钱，回扣一般在1-2%。如果这
个房子抢手，在报价差不多的情况下，你就有机会在竞争中胜出。

二．自由度上的考虑：你一旦签下buyer agent，那么在协议有效期内你就被套牢了，
代理的能力，服务质量水平相差巨大，一旦不如意换就麻烦了。约时间看房都得经过第
三者，也不方便。

三．对于市场的考虑：由于房产处于弱市，库存增加，价格下调，买房者的心态一般是
多考虑比较，谨慎操作，整体销售缓慢（当然如果房子的定价合理依然会抢手），而在
房产强势的过去几年，我们这里市场上几乎没有房子，那个时候代理具有内部信息，作
用就大的多。

四．对自身条件的考虑：我们自己也没有一个紧迫的时间表，有足够的时间和精力在实
践中自己熟悉市场，积累经验，改变看法。

言归正传，上次说的如何无代理找房，进入房子。下面说看房。

作为一个好的代理，第二个作用就是引导你看房，指出房子的优点，不足，如何改，将
来如何扩建，如何卖等等。无代理看房时你从List agent那儿就只能听到好话，不足就
只有靠自己琢磨，自己看了。

我们就从一个新手学起，房子的结构布局，外部材料，内部装饰，各种配套 统统要学。
首先在实践中学。只要经过几次OPEN HOUSE，你就能一知半解，但各种术语都能脱口而
出，俨然一个熟手。
其次从电视和网络上学。原先我们家两台电视，一台锁定体育台，一台锁定美食，八卦
台，看房之后，一直到现在首选是HGTV。当然这不是一天两天的功效，时间长了真的受
益匪浅，让你了解房子的卖点在那里，教你那些是可以DIY的。

经过几番折腾，我们自己的要求在不断的修订，慢慢达成几点共识：
一．房子类型：我们这里主要的类型有COL(COLONIAL)，SPLIT-LEVEL ，RANCH ，C/C(
CAPE COD ) 四种。开始我们钟情于RANCH，（因为RANCH一般比较高大宽敞，给人第一
感觉很好，尽管房间数目少，但有加层的潜力），考虑到价格一度看过C/C（无法忍受
尖顶的房间，放弃），慢慢过渡到SPLIT-LEVEL，最后定位于COL，当然也在不断挑战我
们的购房预算。
二．新旧程度：在我们这里建房的年代的分界线竟然是二次世界大战前后，当然以后有
不断的翻新。需要大动的房子，价格低，但费时费心，不考虑。刚翻新的，价格高，看
过HGTV，就知道FLIP HOUSE的手段。我们的目标是10年前翻新的，价格适中，房子状态
保持比较好的，即MOVING IN 状态，又有余地给我们将来DIY翻新，或者出售前的FLIP
HOUSE。
三．LOT大小：院子大，税也高，需要干的活也多，但买房的价值，一半在买地。真正
造一个新房子本身的价格，你在保险的时候就会知道了。但街角的房子也不要（地大无
用）。
四．内部装修：简单实用为主，不要华而不实的，这些和个人的口味有关。
五．朝向，风水：要坐北朝南（或坐南朝北）的。路冲，门冲的不要。

有了这些共识我们看房目标就相对明确，当然目标是会随价格变化而调整的，下回说价
格。