Real Estate - Investment - 再谈房地产的机遇 再续 (转载）

[QIANSHUIBA]

因为有人举报，所以不再乱开黄腔。举报的对，这里是谈论投资理财的地方，不能写黄色小说。不过不喜者也大可不必气大伤身，凡吃五谷杂粮者无不色也，除非是太监二尾子。
来美国后就没正经写过东西，自诩不读书不看报，和文盲有的一拼。在投坛上溜达几次，真涨不少知识，原来还有白菜房和白玉房之说，现金流的译法真形象，最近又搞明白了PM。我干过好几年的property manager
都不曾简写成PM。
二十来年前后经历了两次房地产机遇，以前讲过了，不再重复。下一次的机遇何时再现?可遇不可求，但一定会再次出现，总结自己的经历和经验，用最简单的话概括一是忍，二是残忍。九十年代初，刚来美不久，就在房地产行业混饭吃，忍了几年。零八年金融风暴之时，忍了十年。一但抓到机遇便倾囊而出，绝不瞻前顾后。除了时机是绝对的机遇，另外我想说说房地产投资方向所面临的机遇。我只在加州生活过，也就只能以加州为例探讨问题。
来美国后，经过几年磨练，得到老板赏识，借到十万的本钱，注意这个借字。出国前每月的工资一百人民币，十万美金在手，说实话，卷钱回国的心都有，不过脑海里更多的是浮现出当百万富翁的情景。北加是我落脚之地，梦开始的地方。前文提过，burlingame的fourplex50万，我用十万头款可以买下。弯曲有人考证过，今天值两百万，加上我自己喜欢折腾，有可能弄出三百万房产。可是北加在当时就比南加的房子贵，涨的时候高不可攀，房地产低迷时抗跌性强，也就是说占不到特大便宜。十万块买一个房产，然后坐等升值，仅此而已。而在南加，十万块可以全面出击，买十个八个房子一点问题没有！就是说南加会有更好的deal，可以放开了大干一场。当然干什么都要有个分寸，仲尼不为已甚者，说白了就是别操之过急，要适可而止, P眼太大会把心拉出去。 有一个房子三万买到的，前一年的tax bill 是十万，最便宜的一个房是两万。零八年再次下跌之时，我在lake forest又买了几个condo都是两房的，价钱是十二到十三万，最高时的价钱超过三十万，现在又回复到二十万以上。橙县分南中北三部分南橙最好，有newport beach等好城市，然后是中橙，有irvine,huntington beach等，还有south coast plaza交通便利。lake forest在南橙，是我非常喜欢投资的地方，和橙县别的市比，地税是最低的，所有加一起不超过1.1% 连地震险都便宜，因为出了地震带。最主要的还是出租容易，而且稳定，都是长期住户，就是今天任然是房地产投资的好地方，因为虽然房价上升，但远没到上一回合的高点。如果有二十多万，或许玩股票高手会玩出个四十万，芸芸众生没那胆子和本事，赔钱的概率是很大的。要是买个房子租出去，房租少说$1600，减去开销，一年会有个一万三千纯利，银行里的利息能有多少！再说房地产投资不能看眼前，若干年后当房价房租同涨之时，才会感受到又娶媳妇又过年。而股票呢？拿我自己来说，老婆玩股票，虽不多，也有个二十多种，总的来说虽然是赚，但大赚的只有一个，还不是有多大本事，高瞻远瞩。而是因为是银行的所谓重要客户，给配了两百股，股价从四十升到两百七十，这属于一跺脚跺出个屁来，巧极了。可还一些股票从四十跌到几块呢？一升数跌，娶媳妇死老娘，哭笑不得。
再说说所谓白菜房和白玉房，我看坛子里绝大多数人关心的是白玉房，可以理解，谁不想要好东西呢？我自己不喜欢随波逐流，当别人一窝蜂去追逐什么东西时，我偏不去。设想几十个人找一块玉，你能得到是什么几率?而满地大白菜只有寥寥数人有兴趣，那还不由你任意挑选。也许有的人资金雄厚，对大白菜不肖一顾，我反正是从零开始，以借来的十万做本钱，恨不得一分钱掰成两半花。再说了投资出租房子，什么白菜白玉的，首先要有现金流，因为我是职业地主，按老北京话说是吃瓦片的，没现金流我吃什么？所以白玉房可能没有现金流，中看不中用，只能等升值，白菜房立竿见影，买回只母鸡马上下蛋，古人云敝帚自珍，何况是摇钱树，必定好生伺候。
南加房地产的人口红利是其他地方不能比的，人口红利还要看是什么人口，如果还认为中国人能把全南加房地产炒起来，只在中国人圈子里瞎混，你可能是失掉机遇。有关投资老墨地区房地产以后另起话题，再有，如果打算做职业地主，想把生意做大，一定要开公司，我自己经历和经手过两种公司，以后详谈。至于想看黄段子的，去我的博客好了，我不想糟糠擦P股自找麻烦，就算是自娱自乐，有愿意同流合污的，谢谢观赏，不过有言在先，非礼勿听，非礼勿视，不喜勿扰。