Real Estate - 买房 - 买房教训（二）市场调研

[QIANSHUIBA]

基本上先确定几个最主要的criteria然后就可以开始关注市场，每周看看什么样的房子
在卖。可以跟踪几个自己最感兴趣的房子，去open house看它们的内部状况，观察要多
久才卖出去，要价和成交价的关系怎么样。

主要目的：
第一，了解什么样的房子比较好卖，毕竟resale value是买房中需要关注的
最重要的事情。什么样的房子好卖呢？

1。location location location 这个不用多说了。

2。plain vanilla的房子。在一条街的中等价位，neutral deco，4 beds，2／1 bath
，有个private level backyard是最好的。我的agent说2／1 bath比3／1好卖，这个我
存疑。我是喜欢3／1 bath，这样就可以有一个aupair suite。

3。要minimal work。大多数人都很懒的，买了个房子，巴不得立刻搬进去。装修个把
浴室还好，刷墙，换地板，地毯之类需要在搬之前搞定的事就比较讨厌；加壁橱，装修
厨房什么的就很麻烦；需要动结构，扩大浴室什么的就很少人考虑了。

4。neutral deco很重要。我看的一个房子，非常漂亮的stone colonial。据说第一天
open house的时候来了好几十拨人。当时我们在那看房子，有个女的驾车从街边过，看
到卖房的牌子就停下来，正好我的agent是她自己的房子的listing agent，两人说了半
天，我的agent回来跟我们说，这人一眼就fall in love with this house，虽然自己
的房子刚开始卖，还没打算买房子，但是太喜欢这房子，已经跟她约了时间来看。但是
就是这样的房子，现在已经降价3万，几乎两个月了还没卖出去。主要原因，是现任房
主喜欢鲜艳的颜色，interior deco虽然美丽但很不accommodating。这个房子内部装饰
得无懈可击，每一处细节都照顾到了，家具和墙，built-in，地毯都是相呼应的。但是
那个颜色，叫新主人怎么办呢，除非换家具，否则就得彻底重新粉刷，敲掉built-in，
换地毯。我自己去看了三回，终于还是pass了。
相比之下，另外一个房子，贵2万多，小一点，但是完全中性deco，出来一个星期不到
就卖掉了。当时三家bid，包括我们，可惜没抢到。这个就是因为当时功课没做好，出
价策略完全走位，搞得后来一个多月的时间我都好像祥林嫂，每天叨叨，后悔的要死。
底下写出价策略的时候我再详细讲这个房子。

5。其他：stone colonial最好卖，split-level最不受欢迎；cape 难讲。好看的很受
欢迎，但是不好看的就很难卖。
内部结构上，master bath越大越好，厨房也要大，closet space很重要。上了一定价
钱的房子就要注意presentation，要有气派。比如大门要朝向路开，侧边开门就比较小
家子气。Foyer要大，central hall很受欢迎。
garage在我看的这个地区（宾州）倒是无所谓，有driveway parking就行。
最后，basement是否finish无关紧要。老房子basement不装修反而好，因为inspection
的时候能看得清楚，买主比较放心。


市场调研是很重要的。前面说过，时间越长越好。据我的agent说，我们这里一个房子
平均三个月才卖出去，从pending到settlement 一般至少一个半月，这样一个房子从asking price跟到settlement price可以查到要至少三个月，所以市场调研最好要六个月以上。

说到这里，大家可能也猜到这个市场调研是我付出重大代价学到的教训之一。唉，就让
我的惨痛经验来娱乐大家一下吧。

话说我们看到一个美丽的stone colonial。（顺便提一句，美丽的外观绝对是值个好几
万的。别的不说，能够吸引更多的人来看。要知道，showing就像job interview一样，
它不是拿到offer的充分条件，但是必要条件。）这个房子在我们最喜欢的小区内部，
location是完美的，属于这条街的中档屋，4 beds，2／1bath，一个fenced-in level
backyard。老房子，内部装修不是最新，但厨房和浴室都在5－10年左右，unfinished
basement with sump pump。没有garage。房主提供了他们自己两年前买它时做的
inspection。不算特别clean：在遥远的过去有过termite treatment，地下室有过漏水
问题但已经处理过了，加了sump pump。

我们很喜欢这个房子，但是有顾虑。原因：第一觉得inspection report上问题太多。
当然后来才知道这个report不算差。第二觉得没有garage不好卖。第三，最重要的我们
市场调研不够，当时没有意识到这个房子属于最好卖的那一种。这里我又要唠叨一下
agent的重要性。我们的agent对这个房子很不热心，话里话外的暗示说这房子问题太多
，弄得我们犹豫又犹豫，最终错过了。后来我们分析，这肯定是因为她想push我们买更
贵的房子。因为这个房子比我们当时给她的budget低好多。而由于我们对房市的无知，
很不幸的被她成功摆活了。

对了，市场调研很重要的一点就是可以帮助你确定自己的budget。我们就是一开始定的budget太高，等到发现自己最喜欢的房子比原先的budget低好几十万，已经浪费了一个多月。还搞的agent不合作，一心只想要我们多花钱。

这个是我第二后悔错过的房子。它的市场怎么样呢？这个房子二月份上市，房主target
六月份的settlement。结果第一周就拿到了两个offer。后来我没有track，但是三月中
旬我看到它已经pending。

第二，了解这个市场的convention，形成一个出价策略。既不能出的太低搞得人家利马
拒掉，当然也不能出的太高，leave money on the table。

房价是买房中最重要的一环了。前面说的这个好卖那个不好卖其实都无所谓，只要自己
不是特别介意房子的缺点，那么只要这些缺点在房价中反映出来就是好deal。反
之，再好的房子，买的贵了一样是亏。

市场convention是因地而异的。比如西岸好像比较流行要一个低价引人来bid，而宾州
一般成交价低于要价。但是也有急于卖房的房主要的价钱合理，引来多个offer，最终
以非常接近要价，甚至高于要价成交。这样的房子往往几天就卖掉，所以心里对房价大
概有个谱是很重要的，这样才能判断一个房子是否应该立刻去看，否则可能就错过了。另外，if something is too good to be true，then it's probably not true，如果一个房子价钱不可理喻的低，那十有八九有点什么问题，这样的房子反而卖不快，不用太着急去看。

这里我又要提到agent了：一个好的agent应该能够告诉你一个房子是否应该立刻去看，
还是可以等到周末。顺便提一句吧：因为这种房子卖的很快，消息灵通的agent就格外
宝贵。唉，不幸我的agent这个方面完全不及格。至少有4个房子我都没看成，因为mls
出来的时候就已经under contract。

算了，出价策略等我回头写到出offer再写吧。