Real Estate - 买房 - 买房教训（五）房屋买卖价格的组成部分
发表于 ： 2022年 8月 19日 09:22
再次说明：房产市场是相当local的，我这里所写的一切都基于我在费城买房的经验，
对别处未必适用。
要出价当然先要了解房产成交都包括哪些部分。
1，当然是offer price；
2，合同标的包括哪些：合同上会写明，买卖的标的是地址xxx的房子，见mls ＃xxx。
包括土地和房子内部一切structural items，包括墙上的一切附属结构，比如壁橱，
built-in shelves等等。这些都是default。
mls上会有inclusions 和exclusions两项。inclusions通常包括washer／dryer，
fridge。有的主人要把这些带走，就会在exclusions一栏特别列出。有时候房主会包括
一些匪夷所思的东西，比如我最爱的一个房子，房主人就包括了地下室里一整套玩具火
车，很serious的那种，占了地下室的一半，好几百sqft。
其他你想要的房子里的东西，原则上你都可以列在offer里作为出价的一部分。常见的
比如说window treatments，chandelier。
还有很重要的事就是你可以列出来要求现任房主在交房前做哪些maintenance和
improvements。比如可以要求他房子要经过professionally clean，清理gutter，把院
子里的死树砍掉等等等等。如果卖主是builder，你还可以叫他刷墙，换地板，造壁橱
等等。这些，agent应该能帮你想一想，尤其是没买过房子，因而不知道房子维护项目
的新手。
这些事情一是麻烦，二是花钱。比如你打算出495k，但是计划搬进去要换heater，估计
要花5000（我不知道heater多少钱，瞎写的），那就不妨列出来叫卖主做，model
subject to buyer approval，offer 500k。对你来说省了事，而offer price也显得漂
亮，更容易成交。卖主不同意的话，那你就可以说：我买这房子，这么多麻烦事要处理
，你又不肯干，价钱上我就不能再让步太多。
顺便提一句：虽说道理上讲买主卖主都是有个底价，价钱上合适了就可以成交；但事实
上讨价还价中双方怎样communicate还是很重要的。如果就是硬邦邦一个低价扔过去，
什么理由都不给，人家卖主可能连谈都不愿跟你谈。
3。contingencies。常见的有：
home inspection contingency。这个一般都会有，7－10天，就是说你得在这段时间内
决定是否remove 这个contingency，解除之后双方进行下一步，否则的话交易就黄了。
loan contingency。这个是万一拿不到贷款的话你可以back out。
其他的：什么home sale contingency （就是自己的房子如果卖不掉的话就back out）
之类的。
总的来说，contingency越少，offer就越好。尤其是 financial contingencies，卖主
是不喜欢的。我前面提到的那个第一周就拿到两个offer的房子，一个offer 有home
sale contingency，被立刻据掉；第二个人没找到贷款back out了。所以，一个不包括
loan contingency的offer是很强的offer，特别是在现在这个market上。这也是一个可
以拿来砍价的东西。
4。settlement date。卖主通常是希望越早close越好，免得夜长梦多。但也有卖主会
有小孩上学什么的限制不愿意早搬。所以一个close时间灵活的买主竞争力也强。
对于买主来说，一定要给自己留出足够的时间找贷款。至少45天。唉，我就是错误的以
为办贷款一个星期肯定够了，结果最后必须用local的loan broker，也来不及shop
around，利率拿的不够好。
5。home inspection结束后还有一轮讨价还价，拿着inspection report给卖主开一个
修理清单或者问卖主要credit。这轮的结果会以addendum的形式附在合同上。不过这一
轮的讨价还价通常局限于structural issues，cosmetic／home improvements就属于过
分要求很难得到满足了。不过，如果这会儿你开始后悔，觉得房子买贵了，那么这是最
后一个讨回点儿的机会。
下回预告：how to determine a fair market price
对别处未必适用。
要出价当然先要了解房产成交都包括哪些部分。
1，当然是offer price；
2，合同标的包括哪些：合同上会写明，买卖的标的是地址xxx的房子，见mls ＃xxx。
包括土地和房子内部一切structural items，包括墙上的一切附属结构，比如壁橱，
built-in shelves等等。这些都是default。
mls上会有inclusions 和exclusions两项。inclusions通常包括washer／dryer，
fridge。有的主人要把这些带走，就会在exclusions一栏特别列出。有时候房主会包括
一些匪夷所思的东西，比如我最爱的一个房子，房主人就包括了地下室里一整套玩具火
车，很serious的那种，占了地下室的一半，好几百sqft。
其他你想要的房子里的东西，原则上你都可以列在offer里作为出价的一部分。常见的
比如说window treatments，chandelier。
还有很重要的事就是你可以列出来要求现任房主在交房前做哪些maintenance和
improvements。比如可以要求他房子要经过professionally clean，清理gutter，把院
子里的死树砍掉等等等等。如果卖主是builder，你还可以叫他刷墙，换地板，造壁橱
等等。这些，agent应该能帮你想一想，尤其是没买过房子，因而不知道房子维护项目
的新手。
这些事情一是麻烦，二是花钱。比如你打算出495k，但是计划搬进去要换heater，估计
要花5000（我不知道heater多少钱，瞎写的），那就不妨列出来叫卖主做，model
subject to buyer approval，offer 500k。对你来说省了事，而offer price也显得漂
亮，更容易成交。卖主不同意的话，那你就可以说：我买这房子，这么多麻烦事要处理
，你又不肯干，价钱上我就不能再让步太多。
顺便提一句：虽说道理上讲买主卖主都是有个底价，价钱上合适了就可以成交；但事实
上讨价还价中双方怎样communicate还是很重要的。如果就是硬邦邦一个低价扔过去，
什么理由都不给，人家卖主可能连谈都不愿跟你谈。
3。contingencies。常见的有：
home inspection contingency。这个一般都会有，7－10天，就是说你得在这段时间内
决定是否remove 这个contingency，解除之后双方进行下一步，否则的话交易就黄了。
loan contingency。这个是万一拿不到贷款的话你可以back out。
其他的：什么home sale contingency （就是自己的房子如果卖不掉的话就back out）
之类的。
总的来说，contingency越少，offer就越好。尤其是 financial contingencies，卖主
是不喜欢的。我前面提到的那个第一周就拿到两个offer的房子，一个offer 有home
sale contingency，被立刻据掉；第二个人没找到贷款back out了。所以，一个不包括
loan contingency的offer是很强的offer，特别是在现在这个market上。这也是一个可
以拿来砍价的东西。
4。settlement date。卖主通常是希望越早close越好，免得夜长梦多。但也有卖主会
有小孩上学什么的限制不愿意早搬。所以一个close时间灵活的买主竞争力也强。
对于买主来说，一定要给自己留出足够的时间找贷款。至少45天。唉，我就是错误的以
为办贷款一个星期肯定够了，结果最后必须用local的loan broker，也来不及shop
around，利率拿的不够好。
5。home inspection结束后还有一轮讨价还价，拿着inspection report给卖主开一个
修理清单或者问卖主要credit。这轮的结果会以addendum的形式附在合同上。不过这一
轮的讨价还价通常局限于structural issues，cosmetic／home improvements就属于过
分要求很难得到满足了。不过，如果这会儿你开始后悔，觉得房子买贵了，那么这是最
后一个讨回点儿的机会。
下回预告：how to determine a fair market price