Real Estate - Landlord - 挑选房客的基本问题 中 (转载）

[QIANSHUIBA]

全美国租房子住的人将近百分之四十，还有很多没有身份的人没有统计。越是大都会地区，房价高，买不起，租房子的人越多，房地产长期投资的前景越明朗，当然风险也越大，特别是炒房。多年前看过的资料，旧金山地区是加州第一买不起房子的地区，橙县orange county排在第二位。老大的地位不可动摇，老二是不是坐得住没有考证过，很有可能被金山伯南面硅谷的何塞兄弟超过。不管是老几，感觉租房市场越来越紧张，几乎没有空置率。

私人房地产小业主在房地产租房市场上只不过是个配角，作为配角，我们要尽量发挥自己的优势。有些方面大型公寓不具备，比如没有洗衣机烘干机，没有车房，不许养宠物，对信用分数和收入斩钉截铁没有商量余地，一般的公寓也不会有前后院，尺寸和房间数量也不会太大太多等等。

1，appliance
除了炉台必须提供外，其他可以选择。大型公寓有的会给房客选择，比如你可以自备，也可以租用他们提供的。老旧的公寓一般只有公共洗衣房，新型公寓先是建筑费用摆在那里，房租贵出很多，房子里也有洗衣机烘干机供选择，租用一套洗衣机烘干机每个月四十到五十块钱，日积月累又敲诈一笔。私人业主可以如法炮制，有样学样，而且更加灵活掌握。首先在广告上注明有washer and dryer hook-up，很多人会有兴趣，上面提到过，旧的大型公寓只有公共洗衣房，反向思维一下，你愿不愿意去公共场合洗衣服。你也可以给房客提供机器，大都会地区有卖二手货的店铺，基本上是像我们这样吃苦耐劳的新移民在经营，免费送货上门，安装，取走旧的，有保修。一套洗衣机烘干机不到五百就可以，买一套新的便宜点的也要一千五百，另要加税，保修费，安装费等罗里吧嗦。我始终坚持不要拿茉莉花喂牲口一说，从投资房子到里面的设备都是一个道理。如果你提供洗衣机烘干机设备，每个月多收三十块钱，房客会美的屁颠屁颠的。根据多年的数据，即使是二手货，不论是洗衣机烘干机还是冰箱炉台，平均都有十年寿命，对房东房客是双赢局面。当然，房客愿意自备洗衣机烘干机冰箱最好，这样的房客住的久，自己的东西自己会爱惜。

2，garage
和老旧公寓相比较又是一大优势，我租一个仓库五十平方尺，每月一百多块，双车库是四百尺，最少是两百块钱的价值。我有一个一房一浴双车库，您没有听错，是双车库，很少有这样的布局，两房三房的有可能。几年前空出后，一个老黑兄弟从广告上看到，先是不可置信，电话里确定是可停两辆的车库后，一分钟也不能等，立马来看房，他一个人只需一个房，但有两辆车，宝马和奔驰，老子都没有。他的急切程度恨不得给跪了，哪怕break lease，放弃押金也要我的。他的家庭问题不想多说，大致是被前几任坑过，以后下决心一个人过，唯一的爱好是车子。这个说辞我相信，他不过是UPS送货的，钱不少挣，每月有五千，信用不太好，买房不够格。跑得了和尚跑不了庙，人可以尽管跑，两辆好车没有容身之处，老老实实在我这里待着。

3，pets
有些人投资的是所谓的白玉房，就跟自己的宝贝儿子一样，生怕磕着碰着，可以理解。大型公寓也不允许养宠物，否则家家都养就成动物园了，况且纠纷也多。您如果投资的是所谓的白菜房，尽管让其最大功能发挥使用价值。别人不能的事你可以就多了很大机会，当然几十磅的大狗最好别要，咬伤人的责任问题可担当不起。一般的小宠物没有关系，多收钱就是了。我不赞成收pets deposit，房客搬走时只是轻微损坏会因为扣不扣押金扯皮。而每个月多收几十块到一百块钱来的实惠，签约时不必注明因为有宠物而收了宠物费，只是在租约上注明有宠物。当房客搬走时，小的损坏就算了，明显损坏照样从押金里扣。设想，每月多收五十块钱，房客住了五年，一房的康斗，不要说换地毯，换瓷砖地都足够了。

4，credit score
不少大型公寓对于信用评分采取一刀切，不到一定分数免谈，这些人会转向私人业主以求栖身之地。信用分数的高低首先供你参考要不要接受申请人，其次根据分数来决定收多少押金。押金最多可以收到房租的两倍，带家具电器的可以收三倍。

A~700分以上，收取房租的二分之一以上。

B~600分以上，收取相当于房租的数目。

C~550分以上，收取房租的一倍半以上。

D~550分以下，介乎于要还是不要之间，如果要就收满两倍的押金。

F~?，烂人要还是不要见机而行，市场好就不租，长时间空房租不出去就赌一把。

5，single family home
不存在大型公寓的竞争，很多国人喜欢的投资方式，更有相当一部分人原来是自住，因为种种原因，比如换大房子，工作调动等，房子留了下来，被成为地主。一般的公寓有三卧室一千五百尺已经不太容易找，住几个人也有规定。你手里有一个独立住宅，你可以接受六，七个人以上的大家庭。也有的人可能有三，四辆车，有钢琴，喜欢花草树木，瓜果梨桃，这些优势大型公寓完全不具备。独立住宅从便宜的，根据地区不同价钱有很大差别，一直到豪宅，越是便宜的回报率越高。四十万的房租两千五，六十万的房也不过租三千，你有一百二十万可以买两个房收六千的房租，也可以买三个房收七千五的房租，当然还有地税及其他成本没算，小学生算数题，用贷款的话又是个算法，回报率不在这里细说。一般来说，我们单打独斗的私人业主，房租平均低于附近的大型公寓。但是大型公寓不具备独立住宅的一些优势，特别是低价位的独立住宅会格杀高价位的公寓房。

挑选房客先要遵循基本原则，查信用，查背景，查收入。但是，法有定论，兵无常形，龙生九子，九子不成龙，武大郎摸裤裆，什么人玩什么鸟。即使各项条件都合格，也还有个人喜好问题，我看着没问题的，到您那里横挑鼻子竖挑眼竖挑眼，变成一无是处。所以，最好是按规矩办事。做事情要给自己留有余地，正所谓傲不可长，欲不可纵，乐不可极，志不可满。

在带人看房子的简单事情上，教一个蝥招。比如某一天你安排了几波人马来看房，首先要避免在同一时间全部到齐，乱哄哄你方唱罢我登场，眼花缭乱，应接不暇。这么一大堆人来看房，就好像女人对待男人的态度，朝思暮想；而你的所作所为则好像是男人对待女人的态度，朝秦暮楚。来看房子的会觉得你首鼠两端，没有诚意。每一个人十五到三十分钟时间错开，最佳效果是前脚走后脚到，对两拨人都是压力。申请表可以收几分，申请费，注意，是申请费，不是查信用费，申请费里包括了查信用费用。你最好只收一份申请费，也就是说你看着顺眼的你就先查。虽然说有个先来后到的问题，你只要没收钱就没有关系，只需简单一句，已经有人申请，回去等通知，轮到你了再来交申请费。不要过度解释，言多语失。对于你满意的申请人则要给点压力，但话要说的轻描淡写，若即若离，可以煞有介事的拿张纸在他们面前晃晃，看见没有?已经有两个人看过房，还有三个马上就到。编瞎话不用教吧？洞房花烛夜怎么一个个都如鱼得水，无师自通呢？这样的蝥招在公坛上不应该多说。

房地产这一行，实践出真知，读万卷书不如行万里路，行万里路不如识人无数，识人无数不如名师指路，名师指路不如自己去悟，自己瞎悟不如迈开第一步。纸上得来终觉浅，觉知此事要躬行。您十指不沾阳春水，要学会洗手为君做汤羹。别以为您有过几次打胎的经历，就有了杀人的本事！