聊聊如何 FLIP HOUSE （1）- 简要介绍

[QIANSHUIBA]

这个话题很长，所以我会持续更新帖子。我自己FLIP 几间房子，我就自己的经验和大家聊聊这个话题。
FLIP HOUSE首先是一个投资地产方式，就是短平快，需要在短时间评估、购入房产，并在短时间翻新房子，最后以优势的价格或良好的装修方式售出房子。第一个要点就是经营者要有起码的一个判断能力，这个房子是否可以获取利润。经营者要懂得资金成本，各环节装修成本，和牢固关系的装修TEAM。甚至要有相关的基本技能，如木工等，因为FLIP HOUSE通常为灾害集中区，在特定的时间内发生，当许多这样的破损房子出现时候，LOCAL的材料供应短缺，甚至有技能的人员不足，你若没有相当技能，会极大的耽误工期而导致利润减少或消失。
一般的FLIP HOUSE，不包括银行的FORECLOSURED HOUSE, 我经历过的只有两种，风灾和水灾。我不做过火的房子，因为设计太多的regulation和 permit 要求，成本太高，周期太长。风灾房子相对于水灾，维修面积小，主要涉及到屋顶状况的好坏,相对讲翻新快，而水灾房子则涉及大规模的墙壁更换，大部分的门，橱柜，电路问题，甚至HVAC系统可能的更新，更要命的是需要完全清理、消毒房子，并需要得到MOLD INSPECTION和认证。当你确定要做这个FLIP HOUSE的时候，你需要
确定你扮演的身份，是INVESTOR ONLY, 还是 CONTRACTOR, 还是CONTRACTOR 兼职相关的技工，大多数的INVESTOR 都是被网上所谓公司忽悠而进入这个行当，当然也最后默默的离开，因为亏钱了。所以我更希望大多数人要明白一点，最起码要具有一个CONTRACTOR的角色，才能进入这个行业。

[蔡保健]

谢谢分享 终于等来了

有个基础问题：为什么一定要短平快呢？

如果看中了投资属性（即房子本身长期会增值），那慢慢捡漏慢慢装，装好了出租是不是就行？ 一定要卖掉吗？

[QIANSHUIBA]

Flip指的是短期投资，大概半年就需要卖出，因此这种交易通常是现金，或高利息私人贷款，这类交易不被一般银行认可，所以整个过程按照天计算利息。所以对市场的理解和自己能力是考验。当然你若有钱，想长期投资，那是另外一回事。举个例子，一间房子，购入150k, 所有的买卖交割费用、翻新费用记50k, 卖出240k, 所以利润 $40k, 这是半年的收入, 当然你可以认为利润很低，但这就是flip house.

[蔡保健]

Flip指的是短期投资，大概半年就需要卖出，因此这种交易通常是现金，或高利息私人贷款，这类交易不被一般银行认可，所以整个过程按照天计算利息。所以对市场的理解和自己能力是考验。当然你若有钱，想长期投资，那是另外一回事。举个例子，一间房子，购入150k, 所有的买卖交割费用、翻新费用记50k, 卖出240k, 所以利润 $40k, 这是半年的收入, 当然你可以认为利润很低，但这就是flip house.

了解了 这样的话对于timing和装修确实要求很高

任何一步出现解决不了的dependency就会崩

[QIANSHUIBA]

不是，这种交易都是cash deal, 但是需要有能力分析title search 出来的Lien等，明天再说这个吧。

[mkz]

牛! 谢谢分享

[whitepaper]

干活还好说，设计请人吗？如果只是刷漆不改变设计的话效果可能没那么好

[BCQ1]

出租佃户给你搞破坏，装修好的新家让别人破坏，
CEO不会来你家租房的，正经人家都自己买房子了，
不买的不是坏就是赖。你会说也有好的啊，因为条件好的
照顾房子一般都有房子住，租不到房子的就永远在
找房子，所以老赖老坏找上你的可能是100%

[BCQ1]

FLIP HOUSE最重要的是要有钱可赚
翻修厨房厕所都是10，8万的往里扔
碰上老房子地基有问题的，血本无归
自己动手能力差的，万事要求人，赔钱
妥妥的

[BCQ1]

我举个例子吧，比如一个房子如果正常市场价钱是50万，没有MAJOR问题
厨房厕所不太旧不太新的价格，你买了FORECLOSE 40万，你觉得很便宜
地板厨房厕所都要重做，一个厕所2-3万，厨房3-4万，地板3万，10万很
快就扔进去了，50万的成本，你还要PAY 5-6%的COMMISSION，1-2万的
CLOSING COST，你的成本就是55万了，不能卖到55万你就赔钱了

[BCQ1]

这还是没有问题的情况下，很多FORECLOSED的房子会有很多问题
比如地基塌陷，墙里有MOLD，结构问题，门窗歪斜，下水管道
堵塞或者漏水，空调暖气需要更换，烟囱歪斜，等等，少则一万
两万，多则10万8万的往里扔。