Real Estate - 买房 - 买房教训（六）市场价格（本节续完）

[QIANSHUIBA]

多谢大家喜欢看这个系列，：）另外有一些同学给我信箱写信问问题。我所能想到的对
大家可能有用的信息都写在这个系列里了，所以就不另外一一作答了。祝大家买房顺利！
＊＊＊＊＊＊

言归正传，呵呵，终于写到定价了！这是买房过程中最有趣最关键的部分。

先强调一句吧：房子这个东西，是没有一定价钱的。甲之砒霜乙之熊掌，最终取决于最
爱这房子的买主有多想要和卖主有多想搬。市场价只是个基价，还得在此基础上加加减
减。

怎样决定市场价呢？一个房子该卖多少钱取决于市场，那么市场是什么？市场就是别的
类似的房子卖了多少钱。agent最有用的就是这一步了，她可以帮你做一个comparative
market analysis，主要就是把过去比如六个月里类似房子的mls和成交信息找给你做
参考。（当然自己也可以去查property record，但是太麻烦，而且mls上很多信息
property record上是没有的。）

这儿我又要老生常谈的说，要记住agent是不能完全信得过的。第一她未必做事很小心
，毕竟不是她买房，找参考信息完全可能马马虎虎得过且过，反正你又看不到她的数据
库。第二，在买房出价上你的agent跟你不是站一边儿的。她巴不得你出价越高越好。
有时候某个房子卖的价钱低没准她就不给你看。

所以，不要完全放手让agent给你什么就看什么，这一步自己也得做点功课。好在如今
有zillow这样的网站，自己做功课也很容易。在zillow上输入地址，然后把附近的房子
挨个看过去，看有哪些是最近卖掉的。然后如果agent发给你的cmp不全的话，你就可以
拿着地址问她要。这样做的另外一个好处就是大家心知独明这是给agent的工作能力记
了一笔，底下她就会格外卖力一点。

一定要信任cmp。房产市场是很local的，跟大势不是没有关系，但是关系不大。唉，我
就是没有充分意识到这一点。虽然费城总体房价在跌，但在我看的区房价却在涨。开始
个把月我们一直拒绝接受这个事实，看到比较高的价钱总跟自己说，这个是买贵了。结
果痛失我最爱，悔矣。所以绝对不要带着成见看cmp，市场怎么样就是怎么样，跟它过
不去一定吃亏。

看cmp的注意事项：

1。时滞问题。前面说过，房产交易很慢的。成交价只有close之后才能看到，而从谈定
价钱到close通常1－2个月，好区的房子上市的又不多，结果可比较的房子往往是好几
个月前成交的。现在的市场情况很不明朗，因此信息滞后问题很严重。zillow这个问题
就更大。

正在pending的房子的成交价是不公开的，这又是一个考验你的agent的地方了。人脉深有能力的agent应该能探听出价钱来的。问题是正如前面说到的，agent和你的利益不一致，市场走高的时候她一定会告诉你，房产降价她可能就会推说问不到了。

2。房子的内部状况。成交价包含信息有限，因为mls的介绍毕竟太简略了。就算房子的数据看着类似，里面的floor plan可能差别很大。

不看不知道，这世界真奇妙，人们奇奇怪怪的想法啊，实在令人叹为观止。比如有一个房子，一楼的powder room竟然造在地下室的门口，就是说进出地下室必须从powder room里穿过去。这个，万一有人在里头大麻烦，在地下室的人岂不是很倒霉⋯⋯一个同事家里更妙，从客厅去厨房必须穿过powder room，这个这个，我都不愿意在他家喝水。这样的房子，至少得少卖几万吧，而这些东西，除非亲自去看过，mls上是不会标出来的。

3。房子上市时间。房子上市到卖出的时间（dom，date on the market）越短，说明这房子本身越受欢迎，而且开价合理。dom和成交价的关系我觉得是非线性的。如果房子一两周内就卖掉，那么买主出价就必须很接近开价才行，要不卖主会想要继续test the market。这样的成交价我觉得可能偏低，但如果当时很多人bid，也有可能偏高。如果是在四周左右卖掉，那么这个成交价应该是很好地反映了市场价格，信息量很大。四周的时间里，基本上想看房的人都已经来看过了，想买的基本也都开价了，除非是那种剑走偏锋，非常独特的房子，这时卖出的价钱应该已经是卖主可以拿到的最好价钱。六周以上才卖掉的房子，可能是一开始开价太高，也可能是有什么毛病，很难说。对这样的房子，了解开价历史尤其重要。如果从来没有降过价，就是等了三个月才卖出去，那么至少可以infer一点，就是这房子不好卖。如果你打算买同类的房子，就得好好想一想了。

这里提醒大家一下：对于已经成交的房子，买主是看不到它的开价历史的，但是agent可以看到。这个一定要问她，因为只有了解开价历史，才能了解这房子是否充分地经过市场的考验，从而才能正确的看待成交价的参考价值。另外，许多卖主降价时采用withdraw and relist的方法，所以mls上看到的dom不一定是准确的。这个也要问agent才能知道。

4。成交价的隐藏部分。主要是前面提到过的，成交条件可能包括维修更新部分，而这些东西public records里未必包括。我自己就给两个builder卖的房子开过包括big ticket item的offer，造壁橱，装修地下室，换窗子，甚至landscaping，砍树等等，加起来好几万的工程，builder也都同意了。所以光看成交价一个数字的话是很不全面的。

5。其他。比如是否现金交易啦，是否waive home inspection and/or loan contingencies啦，等等。房产交易牵涉范围太广，买卖双方可以拿来交换的远远不止金钱一种，大家有多着急要搬也是差异极大，每个个案都是不同的。总之，成交价只能起一个粗略的参考作用。