Real Estate - 买房 - 新手买房完全手册(3)-home loan科普(下)

[QIANSHUIBA]

现在俺谈谈怎么跟lender打交道.
Appraisal是根据lender 来, 一般是你确定好lender后, 有lender提出要求做什么样的,
有的lender还会要求到他们制定的地方做. 而我刚开始不知道, 所以也百百浪费了250$.
这里有个这样的问题. 有的同学可能回问,那我不确定最后用那家怎么办呢?.在lender开
始接受申请, process,一直到最后fund之前, 其实你都不需要付什么责任. 我的意思到不
是鼓励大家任意乱换. 我是说如果他们最后实际情况和他们刚开始说的时候不一样, 那么
你想换别的lender,不回因为前面已经付给目前lender什么钱而要增加cost.所以不到最后
一分种, 不要给lender什么钱. 如果是broker,
你可以让他们把appraisal的钱放到closing cost里面去. 到最后来算. 而我刚开始傻傻
的, 一开始就写了一个250$的支票, 但是后来又没有用哪个broker. 大家不要学我.
Broker,尤其是中国broker, trick及多, 费用也是差别很大.

在买房的时候, 你第一次付出去的钱, 也就是大家熟称的closing cost, 简而言之包括这
样三个大部分.
1. escrow company出的一个closing cost, 包括 insurance, title, 他们的各种杂费.
.每次当你问lender/broker closing cost是多少, 他们都回推脱说什么escrow 的费用他
们不能control,所以无法知道确切的什么. 屁话, 其实他们心理是有数的. 这个是有个大
概范围的, 根据你的房价来. 是有行规的. 而且在出escrow 那边的费用, escrow
company也回和lender同气, 他们只间是要work out的. 具我所知就象是他们之间也回来
个加加剪减. 另外常打交道的escrow就那么几家, 如果是broker, 他在这个区域是肯定熟
悉这些escrow company的.
2. 另外一部分就是lender cost. 比如broker的钱. 银行的钱, 这个是在一开始你买房的
价钱定下来了, 在broker那里就知道这部分钱了.
在你刚开始申请loan的时候, Lender/broker会给你一个good faith estimate.
上面list出来大概的charge, 你的rate. 在这张表的左边是lender fee, 右边是escrow
charge.
3. prepay的一部分. 比如你这个月25号close,那么银行就收从25到这个月底的interest.
如果有HOA,还有HOA, impound, property tax.
Impound是一种伏款方式. Property tax是一年交两次, 你可以选择到时候交, 也可以选
择每个月交给lender,然后lender 到时候帮你交. 后者就是impound, 你不用到时候在自
己去做这件事情. 有的地方据说是impound是规定,一定要那样做.
反正我门选择的是impound.

现在很多地方都有0 费用, 注意不是0 closing fee,因为第一次一般都不会0 closing.
Lender无法确切知道escrow company那边的费用, 所以他们也不敢把自己的利润去cover
escrow 那边的那部分, 而给你0 closing. 但是refinance 一般就很容易有0 closing了.
那么买房的0 费用, 就是指省lender fee. 到目前, 我在local问的多家都要有lender
fee,一般都是在800到1500不等. 另外还要付做appraisal 的钱.
网上的一般都不要lender fee, 而且还有appraisal
free,那样你基本可以省个几千的lender费用. 我所知道的e-loan, ING direct, 都这样
.
但是网上的贷款有一个不好的就是你无法面对面的交流, 而且对我这样英文认不了几个字
的就更是痛苦呀. 那么多专业的数语.另外只有他们找你的分, 你找他们真是难上加难.
你的打很多很多电话, 也找不到人的. 我当时打到自己都讨厌自己, 决的我怎么是这样一
个tough的customer呀. 所以第一次买房的人, 如果你经验不足, 就要好好考虑一下了.
具我所知象ditech, 一个月贷10k个, 那么多case,真的很难把你take care well.这里有
很多人赞过INGdirect, rate 底, service 不错, 大家也可以借鉴一下. 如果research做
的充分, 了解了整个process,可以考虑它
.
local的broker,最到的好处就是face to face交流. 但是费用就高些.而且中国broker感
觉他们trick真是多, 也不怎么说真话, 给你的good faith estimate 也搞不好是个bath
faith, 因为一开始可能很多item 他们都不写. 另外他们的rate还是稍稍高点, 但是是可
以忍受的范围. 总之和他们打交到,就是要逼着他们把除了escrow的费用外, 他们这部分
的费用一定要说清楚. 另外他们要求的appraisal fee 也要放到最后closing fee里面一
起交.