Real Estate - 买房 - 我的买房经历 - 4 loan, escrow

[QIANSHUIBA]

offer接受以后，escrow就开始了。我还没有close escrow，但是想先
share一下经验。主要是两个事情，inspection和loan。

inspection是我的agent推荐的，她说这人有经验。确实也给我们查出
一堆大大小小的问题来了。同时我也找了个学civil的朋友帮我去看。
这个朋友已经是PE了，专业人员果然厉害，发现楼上走路地板嘎只
嘎只响，应该是地板松了，也写进inspection report了。报告出来以
后，agent和我商量，在报告的summary部份的问题，算较大问题，我们
都列出来，然后加上对方提供的termite report，一起发给对方看。
两天以后，对方说太多了，随便说了两个，说是小毛病。客观讲，确实
也是，比如院子里面一个小喷泉，谁用啊，不喷水了。我们当初全列上
去也没指望人家全修，试探一下而已。而且对方termite report上的
最重要的问题，已经主动找termite company修了，而不是随便找一
contrator对付(其实termite company可能也外包，但是至少更重视信
誉吧)，所以我们觉得对方的说法也很有道理，agent就劝我划掉几条，
无非是这个喷泉的事情，门上少个插销什么的。agent还劝我划掉地板
嘎只嘎只的问题，因为这个掀开地毯钉几个钉子就可以了。我说不着
急，我们已经划掉好几项了，算是表达我们的诚意了，这个先留着，
如果他们有意见，我们再商量。这个list发过去之后，对方接受了，
现在正修着呢。这周修好以后要去walk through。agent和我说，这个
seller和agent是她遇到的打交道最舒服的。但愿一切顺利。

loan，我这个agent也做，但是她很大度，说你自己看看吧，别人rate好
就找别人做。于是我比较了4个agent，除了一个rate太差，剩下几个区别
不大，干脆也让我这个agent做了。现在看来，她是一个合格的agent，
但是对于我来说，她做loan还不能说完美。

我做的是80%loan和10%HELOC。在main loan方面，agent给我一个很好的建议
是选择no closing cost的。省了大概$2500上下的closing cost，我的rate
高了0.25%，相当于每月多付$40。这$40里面，约$30是tax deductible,
约$10是pay principal的，相当于只多付了$20-25。简单算法，只要我在
这个loan上的时间<100 months，我就不亏。另外，在3ARM比5ARM只少0.5%
-0.75%的情况下，我选择了5ARM，希望万一将来需要卖房子的话，5ARM
可以给我更长的window去躲避可能的房市崩盘。这个loan的缺点是我在4个
月以内不能refi。理论上说我refi的话，loan terms没有惩罚条款，但是我
的agent因此会被lender要求归还约4k的comission，所以，除非我refi可以
每个月省到$100以上，which is impossible for now，否则我refi伤害agent
的利益太多，不值得。这算是我和agent之间的一个君子协定。说到这里，我
比较亏的一点是这个agent没有re-negotiate power.所谓的re-negotiate power，
是说在你lock rate以后，如果在lock期间该lender下调rate，你可以享有
lower rate。这个东西的操作有些trick，并不是所以的agent/loan office
都可以做到，而我正是舍弃了有这个power的agent而选了我这个agent。
实践上，我lock第二天就降了rate，如果我的agent有那个re-negotiate
power，可以帮我降低0.125%-0.25%，相当$20-40/mon。不过这不算太大
数额，而且选择哪天lock也是个碰大运的问题，所以我也不埋怨她。

2nd loan方面，agent给我选择得不好，她的出发点是帮我找low rate。
于是她给我找了个1 month 3.99, prime after intro。表面上看还好，
后来我们因为聊到main loan的4个月不能refi的问题，我就问了问这个loan
的限制，她告诉我说是两年之内不能pay principal，只能付纯利息，否则
会每月charge $40，而且两年之内不能付清，否则charge $500。我一算，
这样要refi就不合适了。于是我就另外找朋友问，最后换了Chase的HELOC，
prime+0.5的，no limitation, $20 annual fee waived at 1st year.现在网上
prime, prime-的HELOC不少，只是可惜new purchase做这个来不及，但是
我可以在escrow close以后自己refi。

另外，agent要给我做impound，也就是说，我的property tax和insurance
也由银行帮我收钱交。这样银行就少一些风险，因此银行会给些钱agent
作为reward，我的agent也会把这个reward和我分。

rate方面参考的网站，主要是：
TNX曲线，基本上mortgage rate跟这个走向一致。
bankrate的mortgage rate 这个是agent list，参考意义大于实际操作意见，
不知道谁试过打电话去问。
bankrate的HELOC rate 这个基本是lender list，可以实际操作。

另外说个题外话，如果准备买房子，最好把多余的信用卡consolidate一下，或
者关掉。有严重的collection的，付掉。我的信用一直不错，这次就有些放松，
没注意，差点儿掉到750以下(main loan 720是最高档，HELOC 750是最高档),
为了未来的refi,赶快关了几个credit account.

说了这么多，希望能对想买房或要买房的朋友有些帮助，毕竟这是传统意义上
的American Dream。希望大家早日成为幸福的或死撑的有产阶级。